房地产二季度营收同比-26.71%，增速低于上一个季度的-14.32%，加速下滑。不过，考虑到房地产特有的销售制度，应该把预收的变化，也加入到营收当中去，这样看才更有说服力。那么二季度实际上是同比下降了33.93%，和一季度下降33.95%，基本上一致。这里插一个地产新房销售的图，今年一季度和二季度下降都比较明显，但三季度的降幅应该收窄了一些。至于为什么收窄，图中显示，应是去年下半年本就比较弱，低基数而已。
销售、管理、研发费用率都有上升，但上升幅度并不是很大。财务费用率上升比较多。其它亏损的上升最为明显。销售和管理费用，主要是人工，这个行业现在的做法就是减少人工，以及降低人均xin酬。财务费用就比较麻烦，因为债务是刚性的，即使利率下降一些，但债务规模不会下降，财务费用的降幅就比较有限。至于其它亏损，这次二季度出现了比较多的资产减值损失和信用减值损失，这在往年二季度都是没有的，一般只会在四季度一次性洗澡。所以，我们就看到了惨兮兮的净利率，以及净利润。房地产02：现金流量二季度经营净现金流为516亿元，去年同期为1211亿元，同比下降，好在比一季度的降幅减少。资本支出必然是很低的，甚至有很多地产公司都在处置资产，
回笼现金。（拿地和盖房大部分不属于资本支出，而是属于经营现金流的流出项）净债权继续减少，到底是没有融资意愿？还是被抽贷？我想不用我多说。各项现金流当前是这样的，都躺了。房地产03：资产负债账面类现金资产还有8109亿，比一季度末减少了239亿。有息负债30164亿，反正看不大出来变化，不过确实是减少的，但意义不大。房地产行业的固定资产、无形资产，和它盖的房子和拿地无关，所以金额比较小。房子和土地都属于存货，存货是明显下降的。大量的预收是商品房预售制度下的产物，预售制度被烂尾楼搞破产了。其实当下房地产公司现金流的问题，主要是预收没了。房地产04：自由现金流经营收现的降幅明显快于营收，就是预收下降导致的。
(来源:(来源:(来源:(来源:房地产05：估值和股东市盈率是负的，就不放图了。市净率0.62倍，算不算低估？全行业ROE为-2.87%。股息率为1.90%，不过这是静态股息率，估计今年股息还会继
续下降。这里我想问，有没有球友在2021年的时候买了平均4.5%股息率的地产股？（部分地产股的股息率可能都在10%以上了）这是一个股息率的例子，下一个会是谁呢？不知道，希望没有了。都这样了，大股东们还在减持。这篇文章，写给地产行业全体612万的股东。房地产06：总结这个行业的扣分项，基本上都在经营指标上，营收利润现金流，这几项。所以，一旦预期反转，这个行业的弹性也会很大。但看目前的大环境，概率似乎不大。房地产07：万科VS房地产二季度，万科A的营收、预收、利润明显下降更多，分红也没了。当然，万科的PB只有0.33倍，即使资产水分很大，但打折力度也是非常大。评分是侧重于边际变化，万科是最近几个季度才变差的，而整
个房地产早就变差了，所以万科在打分的时候吃亏了。你相信否极泰来吗？著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。
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