随着我国新型城镇化进程的加速推进以及房地产市场供求关系的深度调整，2024年的两会明确提出构建房地产发展新模式，加大对保障性住房的建设力度与供应量，并不断完善商品房的相关基础制度，以切实满足民众刚性住房需求和多元化的改善性住房需求。这一系列政策举措落地后，无疑将推动房地产市场实现更为稳健、健康的高质量发展。
然而，国家统计局最新发布的数据显示，2024年前两个月全国房地产市场走势呈现出一些新的特点。全国房地产开发投资在1月和2月同比减少了9%，虽然只是上年全年下降了0.6%，但仍反映出投资热度的减退。同期，新建商品房销售面积和销售额分别同比下降20.5%和29.3%，市场交易活跃度明显降低。与此同时，2月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅整体上持续收窄，同比仍处于下降状态。
基于以上数据，我们可以初步预判2024年房地产市场可能出现的“两降一涨”格局。首先，房租将继续下降。租金下降的主要驱动因素有两点。首先，国家大力推行保障性住房政策，不断扩充房源，为更多符合条件的人才提供补贴住房，间接降低了市场对租赁房源的需求。其次，在政府调控下，过去几年积累的商品房集中进入市场，尤其是大量投资性房源转为租赁，导致市场供需失衡，房源供大于求的局面愈发显著。其次，二手房房价会下降。二手房市场价格走低的压力主要来自三个方面：首先，众多投资者因应对特殊经济环境及市场氛围的影响，倾向于出售手中房源以回收资金。其次，受周遭市场情绪带动，部分业主选择清仓离场。再者，置换型购房者群体也在增多，他们需要先出售旧房再购置新房，无论是同城市内升级还是迁往更高能级城市，均需快速成交，而这往往意味着采取更具竞争力的价格策略。
最后，新房房价或因以下4个方面的原因出现上涨。尽管整个房地产行业已告别盲目投资时代，但在多方面因素作用下，新房价格可能迎来上升拐点。首先，房地产开发投资同比下滑9%，反映出开发商在土地投资方面的积极性减弱，未来一段时间内新房供应量或将减少。其次，限墅令的松绑使得同一城市内容积率1.0以下的纯别墅项目得以出现，高端产品的稀缺性将拉动房价上行。再次，住建部强调引导开发商根据市场需求调整产品结构，提高住宅品质，这可能导致新房价格上涨。最后，随着居民收入水平的提高，购房需求持续增加，新房供应不足可能导致房价上涨。
总的来说，2024年房地产市场或将呈现“两降一涨”新态势，即房租继续下降、二手房房价下降以及新房房价上涨。
